Расчет права аренды земельных участков методика

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Конкретные способы и технологии расчета стоимости права аренды зависит от целей и задач оценки и имеющейся информации о правовом статусе земельного участка, финансовых условиях его предоставления в аренду, сроках аренды. Динамика цен на землю зависит, в первую очередь, от спроса и предложений, а также от тенденций в развитии и облагораживании данной территориальной области. Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации. Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком, цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Смотрите также: Пролонгация договора аренды земли по гк рф

Данный термин пришел из западной теории и практики оценки. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Здесь такж е можно отметить корреляцию с принципами замещения и конкуренции. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Для Москвы и крупных европейских городов «себестоимость» городских земе ль (стоимость инженерного оборудования городской территории) порядка 1 — 1,5 млн.$/га. Лицензия на право осуществления деятельности по оказанию юридических услуг — судебно-экспертная деятельность № 070050/15 выдана 28 апреля 2004г. и действительна до 28 апреля 2019г. Заявление для юр. лиц Заявление для физ. лиц Перечень документов Как проводится процедура оценки земли? После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. При необходимости определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.2 этап. Кадастровая оценка участков Кадастровая оценка участков становится важной при выборе их для сельскохозяйственного использования, капитального или промышленного строительства. Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности. Сравнительный подход включает метод сравнения продаж и метод переноса.Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости это текущая стоимость всех будущих доходов, и стоимость объектов недвижимости постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Отсюда также следует, что стоимость земли, находящейся в аренде определяется объемом правомочий по использованию земельного участка, потенциальными доходами от его использования и периодом получения этих доходов. Сверхприбыль или монополизм ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, ис кажая стоимость рыночных объектов. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.Денежные поправки. Течение процессов, происходящих на рынке, оказывает весомое влияние на стоимость земли. К примеру, повышение ценности территории, с точки зрения инфраструктурной обеспеченности, приводит к значительному росту цен на землю и недвижимость соответственно.

Смотрите также: Простая письменная форма дарение земельного участка

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются. Метод сравнения продаж включает следующие этапы:Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Оценка земельного участка – очень популярная услуга, которую предлагают оценочные компании, она актуальна как для юридических, так и для физических лиц. Пример. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10.000$. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом: , где Под — величина относительной денежной поправки, остальные обозначения идентичны обозначениям предыдущей формулы. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Это возраст который соответствует его физическому состоянию.4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.5. Нормативный срок службы — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Метод сравнения продаж включает несколько этапов:Выбор объектов недвижимости-аналогов.

Похожие записи: