Порядок реализации недвижимого имущества на торгах

В современном российском гражданском обороте все активнее развивается закрепленный в главе 28 Гражданского кодекса РФ институт заключения сделок по результатам торгов. С увеличением количества подобных сделок растет и доля споров по ним. Нередко участники торгов оспаривают результаты оценки имущества вне исковых требований о признании торгов недействительными. В аналогичной ситуации ФАС СКО указал следующее: если имущество продается на торгах, то цена реализуемого имущества определяется по результатам проведенных торгов. Весьма сомнительно наделение нотариуса не только правом оценивать содержание возражений, выставленных залогодателем, но и возможностью эти возражения игнорировать. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Согласно протоколу торгов спорное здание реализовано ООО «Шанс» за 87 тыс. руб. Однако вполне вероятно, что залогодатель не захочет добровольно выдавать предмет залога.

Смотрите также: Когда возникает право не регистрировать права на недвижимое имущество

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Настоящее Положение не распространяется на порядок продажи государственных объектов недвижимости. Соглашение заключается при условии наличия нотариального удостоверения согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Мария Полухина, начальник отдела общеправовой работы ТОО «ЮРРОМ-А» (Yurom). Так же всем законодательствам свойственно то, что оценка заложенного недвижимого имущества осуществляется при судебном разбирательстве и первоначальная цена недвижимости выставляемой на аукцион определяется именно в судебном порядке. При неподнятии участниками своего номера цена постепенно снижается в соответствии с установленным шагом, но не ниже определенной минимальной цены, до тех пор, пока один из участников первым не поднимет свой номер. Так же законодательством предусмотрена процедура исполнительного производства, производства по исполнительному листу. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет покупной цены. Если залог возник ранее заключения договора управления залогом, управляющий залогом по соглашению о передаче договора залога (статья 392.3) вправе осуществлять в силу договора управления залогом все права и обязанности залогодержателя. Помимо общих оснований недействительности сделок, законодатель в статье 449 Кодекса ввел дополнительное — недействительность торгов, на которых заключена сделка.

Смотрите также: Что такое гарантийное письмо при сделке с недвижимостью

Смотрите также: Признание права пользования жилым помещением находящимся в собственности решение суда

Курс Татьяны Коряновой Электронный аукцион по банкротству порядок действий
Аукционы и торги по распродаже имущества безнадежных должников на стадии конкурсного производства, пред…

Следует обратить внимание на положение о том, что суммы процентов, неустойки и прочего, начисленные после истечения срока для реализации предмета залога, не могут быть получены залогодержателем из стоимости предмета залога. Это действительно так. Но если не предоставить залогодателю возможность оспорить в суде обращение взыскания и запретить дальнейшие действия по реализации предмета залога, это приведет к тому, что залогодатель окажется совершенно беззащитным перед залогодержателем, злоупотребляющим своими правами. Залогодержатель оставляет себе вещь с залоговым дисконтом (составляющим 25% к начальной цене продажи), который считается не от рыночной стоимости вещи, а от ее начальной продажной цены, т. е. от 20% рыночной стоимости. При этом должник отстраняется от всей процедуры продажи его имущества через аукцион, позволяющий выявить действительную рыночную стоимость имущества. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего конечную цену, не возвращается и остается в распоряжении доверенного лица. Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду.

Торги проводятся специализированной организацией по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Залогодатель, а также должник по основному обязательству, если он не является залогодателем, вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведения. Суд кассационной инстанции, отменяя вынесенное по делу решение, в качестве одного из оснований указал на неисследованность вопроса о государственной регистрации права собственности должника на реализованное с торгов имущество. Иной порядок удовлетворения требований залогодержателей может быть предусмотрен в соответствии с законами о ценных бумагах. Какие документы и в какие сроки необходимо составить?

Несоблюдение организатором торгов изложенных требований зачастую влечет необоснованное ограничение количества потенциальных покупателей. Что делать, если рыночная стоимости вещи существенно изменилась к моменту обращения взыскания? Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статьями 52 и 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что оценка имущества должна производиться судебным приставом-исполнителем либо, по его поручению, специалистом. Такая оговорка иногда помещается в договор купли-продажи, так как предмет залога все еще находится во владении залогодателя и потому залогодержатель не может передать покупателю вещь. На мой взгляд, если у лица нет господства над движимой вещью, то он не может распорядиться ею. Один экземпляр протокола выдается победителю или его поверенному под расписку либо высылается по почте (заказным письмом) не позднее 3-х дней с даты подписания протокола. Ведь тот факт, что залогодатель не согласен с предстоящим обращением взыскания, означает, скорее всего, и то, что действие нотариуса по совершению надписи будет обжаловано в суд, который в свою очередь будет проверять наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Банк предъявил в суд иск об обращении взыскания на предмет залога. Слабость законодательного решения — привлечение нотариуса для цели совершения исполнительной надписи — очевидна. Так же в кодексе говорится о реализации заложенного недвижимого имущества, части которого находятся в разных округах – оно должно быть реализовано всецело, если это необходимо для удовлетворения требований кредитора. Содержание исполнительной надписи, совершаемой нотариусом, не предполагает возможность нотариуса понуждать кого-то выдавать залогодержателю заложенное имущество. Полномочия управляющего залогом определяются договором управления залогом (пункт 4 статьи 185) и могут быть изменены по соглашению сторон договора управления залогом. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остаётся в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями. После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет. При наличии в договоре, обеспеченном ипотекой, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного дела третейский суд.

Похожие записи: