Понятие договор аренды земельного участка

Соответственно правовое регулирование аренды земельных участков составляет предмет гражданского законодательства. Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права аренды земельного участка являются нормы общего характера ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон. Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников земельных участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Вместе с тем законодательством установлены исключения из этого общего правила. Значит, рациональное использование как собирательное понятие вообще не работает, не выполняет никаких функций. У него нет реального содержания. Правомочия следования и преимущества не свидетельствуют в пользу отнесения права аренды к числу вещных прав, проявляясь в других субъективных правах.Автором отрицается возможность отнесения права аренды к числу смешанных, вещно-обязательственных прав. Рассматривая дефиницию договора аренды земельного участка можно отметить сходные черты германского и английского законодательства в предоставлении круга правомочий по договору, который ограничивается пользованием, в отличие от российского законодательства. Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Помимо правомочий пользования и владения, предусмотренных указанной статьей, арендатору принадлежит правомочие распоряжения. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды.

Смотрите также: Оформление доли в долевой собственности на землю

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Однако, несмотря на принятые законодательные акты, а также солидные научные исследования, посвященные отдельным проблемам по данной теме, институт аренды земельных участков до сих пор остается предметом многочисленных дискуссий и вызывает ряд серьезных практических вопросов, требующих разрешения. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда. Если он своевременно не освобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки — то и их возмещения. Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Сходством является то, что действующее российское законодательство не дает определения договора аренды земельного участка, а отсылает к общим нормам об аренде ГК РФ, которые регулируют данный договор как разновидность договора аренды.

Смотрите также: Договор дарения дома образец и земельного участка образец 2014

Стороны договора аренды Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Прослеживается эволюция договора аренды земельных участков в истории российского права. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Анализируя новую норму, автор полагает, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Принцип рационального использования должен обеспечиваться как с помощью правовых норм, так и иных средств .Г. С. Башмаков говорит: «В земельном законодательстве нет требования рационального использования земли, поэтому оно не является обязанностью. Однако сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также сочетание нескольких разных форм. Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества. Содержание арендуемого имущества На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию. На арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Форма договора аренды движимого имущества с условием выкупа может заключаться в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, так как в гл. 30 ГК РФ отсутствуют специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Смотрите также: Сдаю в аренду земельный участок в котласе

Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества. Законодатель ответа на этот вопрос не дает. В арбитражной практике подобная проблема рассматривалась только в отношении договора аренды здания. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве. Правовые нормы, регулирующие предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, способствуют монополизации сферы пользования такими земельными участками крупными субъектами предпринимательской деятельности. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Также до настоящего времени некоторые авторы продолжают предлагать свое определение аренды. Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились. Согласно п. 1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Как было указано выше, госорганы не склонны усматривать в такого рода действиях состав земельного правонарушения, влекущего административную ответственность. Российское дореволюционное законодательство и цивилистическая доктрина содержали системные положения об имущественном найме. Следовательно, срок договора аренды не является его существенным условием. Наиболее часто определяется твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно. Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Имущество — непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами. Действующее гражданское и земельное законодательство оставляет неурегулированными ряд существенных аспектов, касающихся заключения, исполнения и прекращения договора аренды земельных участков с субъектами малого и среднего предпринимательства. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Обоснованность выделения смешанных типов вещных и обязательственных прав не считается доказанной. 4. Закрепленное ст. 606 ГК РФ определение договора аренды, по мнению автора, недостаточно раскрывает сущность договора аренды на современном этапе, в связи с чем, нуждается в конкретизации. При этом данный договор создаст гражданские права и обязанности для собственника земельного участка, а не для представителя собственника. Эта же статья Гражданского кодекса предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Институту аренды посвящены научные статьи, монографии, диссертационные работы. Арендатор, в соответствии с вновь принятым законом, приобретает право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных не только законом от 02.10.03 г., но и Земельным Кодексом Украины (ст.ст. 93, 118, 123, 124), Гражданским Кодексом Украины и другими законами. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с Гражданским кодексом, то следует применять Гражданский кодекс. Арендная плата Цена (арендная плата) является важным элементом данного договора. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Соответственно в ст. 625 ГК РФ следует включить договор аренды земельных участков как отдельный вид договора аренды. Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Похожие записи: